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Acquisto di una casa donata: l’avvocato spiega il rischio
Fra i più diffusi e attuali problemi legati all’acquisto di un immobile, è spesso comune sentir parlare della cosiddetta “provenienza donativa”. Qual è il rischio relativo a questo tipo di acquisto? È possibile tutelarsi in modo efficace? Come?

Ne parliamo con lo Studio Tassitani Farfaglia: l’avvocato esperto in successioni ereditarie ci spiega quando è opportuno prestare attenzione al proprio acquisto e quando invece il rischio è ben più apparente che attuale.

I problemi legati alla cosiddetta “provenienza donativa”, spiega il professionista, sono per lo più legati alla tutela della legittima in sede di successione ereditaria. La tutela è così stabilita agli articoli 537 e seguenti del codice civile. A favore di alcuni discendenti o prossimi congiunti del defunto-donante, la legge riconosce una particolare forma di tutela. Il rischio della provenienza donativa è legato alla circostanza in cui il donante (colui che dona l’immobile), dopo la propria morte lasci a sé superstiti determinati soggetti, legittimari, cui la legge riconosce determinati diritti sulla predetta successione secondo quanto disposto dall’articolo 556 del codice civile.

I legittimari lesi nelle proprie ragioni ereditarie avranno il diritto di attivare la cosiddetta azione di riduzione: questa forma di tutela andrà in primo luogo a colpire quanto disposto per testamento o caduto in successione, e, successivamente gli atti di donazione, a partire dall’ultima e risalendo via via alle anteriori.

Laddove, per reintegrare la quota di legittima del legittimario leso, quest’ultimo escuta infruttuosamente il patrimonio del donatario (chi ha ricevuto il bene immobile per donazione dal defunto quando in vita), potrà attivarsi contro i “terzi aventi causa” dal donatario acquirente, secondo quanto disposto dall’articolo 563 del codice civile. Chi sono i terzi aventi causa dal donatario acquirente? Questi soggetti saranno gli eventuali acquirenti dell’immobile a qualsiasi titolo.

Cosa rischieranno dunque gli acquirenti di un immobile pervenuto al venditore per donazione? Il rischio sarà, concretamente, quello di dover versare al legittimario leso nei propri diritti (si pensi, ad esempio al coniuge o ad uno dei figli del donante) una somma di denaro equivalente alla differenza di quanto spettante al legittimario leso come quota della massa ereditaria e quanto ricevuto per successione o donazione dal defunto.

Prima di attivare questa forma di tutela però, il legittimario leso dovrà “chiedere” quanto spettante come legittima al soggetto che abbia ricevuto l’immobile per donazione e che solo successivamente lo abbia venduto. Il problema ovviamente non si pone nella circostanza in cui il donatario non abbia venduto l’immobile: in questo caso il donante potrà recuperarlo direttamente da questi ove non abbia le disponibilità per integrare la legittima del legittimario che agisca in riduzione.

Quali sono i rimedi per rendere l’acquisto sicuro?

Ove la successione del donante si sia già aperta, il rimedio più sicuro sarà senza dubbio quello di far intervenire all’atto di acquisto tutti i legittimari, che rinunceranno all’azione di restituzione contro ai terzi aventi causa dal donatario acquirente.

Ciò non è tuttavia possibile nell’ipotesi in cui il donante non sia ancora defunto: una pattuizione di questo tipo integrerebbe infatti un patto successorio abdicativo vietato dall’articolo 458 del codice civile. Altri rimedi attuati nella prassi sono quelli legati alle polizze assicurative a copertura del rischio legato al vittorioso esperimento dell’azione contro i terzi aventi causa del donatario acquirente. Una polizza di questo tipo è sempre stipulabile e copre qualsiasi rischio economico derivante dall’azione cui sono legittimati gli eventuali legittimari lesi nelle loro ragioni.

Discussa la possibilità di far rinunciare i legittimari all’azione contro i terzi aventi causa dal donatario finché il donante sia in vita: parte della dottrina riconduce anche questa fattispecie a quella dei patti successori vietati, parte della dottrina notarile arriva oggi a riconoscere la possibilità di una rinuncia di questo tipo, per quanto la prassi notarile sia a dire il vero non poco restia ad accettare convenzioni di questo tipo che potrebbero essere ritenute come nulle dai giudici.


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